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“降价”才是硬道理

2011-11-25 16:41:50  来源:中国建筑新闻网  作者:蔡为民   发表评论

简介:调控政策坚持不松绑,楼盘降价此起彼落,惟市场上纹风不动者,仍大有“盘”在,令人莫测其高深。

  调控政策坚持不松绑,楼盘降价此起彼落,惟市场上纹风不动者,仍大有“盘”在,令人莫测其高深。

  ●降价的三种类型

  但从总体市场发展态势来看,我仍然坚信“抢先降价也是商机”,愈慢降价愈早面临丧机!更何况现在已非“抢先”而是“殿后”矣!

  关于楼盘降价,我与复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授有过一番深度交流,他的描述相当传神与写实:目前市场基本上存在三种类型的开发商,首先是“先知先觉先降价”,以少赚保增长为主,具代表性的开发商非万科、恒大莫属;其次是“后知后觉后降价”,以少赔保命为主,代表开发商则包括龙湖、绿地…等;最糟糕的莫过于“不知不觉不降价”,对其后续处境实难乐观以待。

  相信许多业者会质疑降价到底有没有用?毕竟限购已清除了大量的有效客源,如果降了仍走不动,无异自毁形象。但死撑着后遗症岂止“伤筋动骨”,而有“万劫不复”之虞!

  ●挤破泡沫正是中央初衷

  至于有人以黑石集团为首的外资撤出楼市事件,及中国外汇储备9月出现减少608亿美元,是16月来首次单月下降,而更为“蹊跷”及耐人寻味的是,9月的贸易顺差为145.1亿美元,外汇储备本应增加却反而减少,说明外资正在撤出,因此呼吁政府要严防资产泡沫破灭。

  我认为此一观察恐怕是多虑了,因为现在的状况不是在防范泡沫破裂,而是惟恐它不破灭!

  必须要知道的是,中央一系列调控措施之原始目的,就是在避免自由落体式的房价硬着陆(泡沫强烈爆破),于是采取强制手段逼迫房价在涨上来之前,先跌下去,以与其未来价值相匹配(软着陆)。

  ●全球化下的〝泡沫〞正解

  欲探究何谓“未来价值”?就必须先了解“泡沫”定义。许多专家、学者认为价位相对偏高,并脱离房价收入之正常比值(联合国数据为工作3-6年收入具备购屋能力),就是泡沫表现,其实并不尽然,甚至可以说:并非如此。事实上,在全球化大背景下,房地产已经成为金融商品,上述观点早就退伍,更不适用在高速发展中的中国!对〝泡沫〞我的解读是“购买力的不可持续”谓之。关键是购买者的结构属性与数量,是否足以支撑价位稳定或持续向上?举例说明:中国的上海、北京,美国的纽约、英国的伦敦,因为购房需求来自四面八方,且目的并非单纯的投机、投资,还包括:置产、自用、炫富…等,导致其即使房价高,却并不意味其泡沫大。我常开玩笑说:中国村长以上的干部,都以在上海拥有一套房子为荣!这足可说明上海房价何以具备更强烈“易涨难跌“的特性——因为想买的人实在太多,导致跌价总是阶段性,房价上涨则成为长期的现实,这就是我总以“短空长多,锯齿向上”做为形容上海楼市乃至具相关特性之城市发展的终极判断!

  那么何谓“未来价值”呢?简言之,全球经济、金融形势正在发生剧变,11月7日国际货币基金组织(IMF)总裁拉加德才忧心忡忡的表达:世界经济正进入一个危险阶段,全球需求有可能崩溃,而修复时间恐怕需要十年!

  ●总理已两度宣示降房价的决心

  我认为拉加德的说法明显保守,二次探底已迫在眉睫,换言之,国际资产价值必然、必需进行重估,以适应新的经济形势,这才是中央压死房价不放松的根本原因,也是温总理破天荒在今年内两度表态“要让房价降下来”的真实原因。第一次是五一期间视察北京经适房工程进度时,第二次则是近期在海外的隔空宣示。毕竟,任由房价由高点起跳再回到原点,是一段痛苦的过程且副作用大,不如压制它一直待在原点,然后视国内外经济发展的变化,再作必要的调控。

  因此,房价下跌本就在中央规划当中,也是提前戳破泡沫以避免步日本后尘的必要手段,部份开发商持续的“不知不觉”,恐怕真会有灭顶之灾!

关键词: 蔡为民 降价 调控政策 开发商

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责任编辑:wtchen

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